不動産投資で節税対策？！｜銀行の利回りよりも期待できるので始めてみた

近頃、『サラリーマン大家』なんて呼ばれる『不動産投資』が人気で
人気の理由は、他の投資と比較して、
”サラリーマンでも”比較的簡単に始めれられるからです。

「投資なのに、サラリーマンでできるの？」
と、考えてる方もいらっしゃると思いますが、
実際、僕もサラリーマンで不動産投資を始めた一人です。

なぜサラリーマンに向いているのかの4つのポイントと
『節税』における4つの税金の種類を紹介します。

不動産投資がサラリーマンに向いている4つのポイントとは？

不動産投資がサラリーマンに向いている4つのポイントは、

4つのポイントの簡単な説明をすると、

1.マンション経営は、初心者でも始めやすい。

単身者向けの区分マンションへの投資は規模が小さいため比較的少額です。
建物などの管理業務を代行に任せられ、立地がよければ空室リスクも低いので、
初心者でも始めやすいと言われています。

２.サラリーマンは融資を受けやすい。

マンションを買うとなると高額ですが、現金で一括購入はせず、
金融機関からの融資を利用することで初期費用を抑えて始めることができます。

金融機関でローンを組む場合は審査があり、申込者や勤務先の信用状況によりますが
毎月決まったお給料が入るサラリーマンは個人事業主や会社経営者と比べて審査に通りやすく融資を受けやすいのです。

３.年金・節税対策ができる。

在職中は安定的な収入が確保されているとはいえ、定年後の生活に不安を抱いているサラリーマンの方も多いのではないでしょうか。

公的年金以外にも、企業の財形貯蓄、個人年金保険など老後に備える貯蓄・資産形成方法は様々ですが、
不動産投資も老後の収入を得る手段の一つとして有効です。

不動産投資は家賃収入が得られるだけではなく、マンションが資産として残ります。

多くの場合はローンを組み購入しますが、ローンの返済も家賃収入が入ってくるため毎月の生活に支障が出ない程度の金額になることが多いのも始めやすい理由です。

また、現金や有価証券は、そのままの金額が評価対象ですが、
不動産（賃貸マンション）の場合、相続税評価価格が、現金の約１／３程度で済みます。

さらに、不動産所得を確定申告すると所得税・住民税を軽減することができます。

４.生命保険代わりになる。

住宅ローンには団体信用生命保険がセットされているので、

オーナーに万が一のことが起きた場合は団体信用生命保険によって残債が支払われます。

残されたご家族はマンションと家賃収入を得ることができます。

株やFXと比較して不動産投資は、
管理会社に任せてしまうことができるので、
忙しいサラリーマンには手間がかかることもなく、
毎月１回、通帳を見るくらいでいいのです。

さらに、投資用の不動産を購入する際は、ご自身が住む家を買う時のように、
物件の引き渡しに立ち会う等の手間や時間もかからずに済むというメリットもあります。

不動産投資でできる4種類の『節税』とは

サラリーマンが不動産投資に向いている理由はわかりましたが
節税対策といっても、マンションの賃貸収入が増えるんだから
その分税金が増えるのでは？
どうやったら節税対策になるの？
と思う方もいらっしゃるかと思います。

4つの税金の種類とは、

それぞれの税金に対する節税効果や
実際にどれくらいの節税ができるのか、を紹介します。

不動産投資の運用で出た赤字が課税所得から引かれて住民税・所得税が節税に

不動産投資を始めると、給料以外の収入が発生しますので確定申告を行う必要があります。

ただ、家賃収入があるだけではなく、ローン金利・固定資産税・減価償却費などの”経費”が発生します。

この”経費”が収入より多い場合、つまり不動産所得が赤字の場合、課税所得が減額されます。

例えば、家賃収入が年間150万円あるけれど、経費が250万円かかった場合は、課税所得は100万円分減ります。

不動産投資における相続税・贈与税は節税効果が大きい

相続税は持っている資産の『評価額』で税額が決まり、
どういう形態で資産を持っているかが関係してきます。

例えば、現金はそのままの評価額となりますので、1億円なら評価額も1億円です。
その評価額のうち最大55％の相続税が引かれてしまいますので、約5,500万が相続税として引かれてしまうのです。

どうせ同じ金額を相続するのであれば、できるかぎり評価額を下げたいですよね。

不動産投資場合、賃貸用の単身者マンションは約1/3の税金で済みます。
上の例で言えば、3,300万円程が相続税として引かれることになります。
また、人に貸しているとさらに相続税評価額は下がるので、節税効果が高まります。

これは、贈与税においても同じことがいえます。

ここで、「所得税・住民税」と「相続税・贈与税」で話を分けたのには理由があります。
「所得税・住民税」は、あくまでも不動産投資を初めて数年の話になります。
それに比べて、「相続税・贈与税」は、節税効果が大きいのですが、５０代６０代になってから考えられることで
今はまだ・・・という方が大半かもしれません。

しかし、
「相続なんてまだまだ先の話しだし…」と思われている方でも、
あまり利息の付かない貯金より、不動産投資のほうが、将来的に家賃収入が入ることで利回りも高くなると想定されますし、
いつかは考えなくてはならない相続税対策にもなるので早めに始めるのが良いかと思います。

個人の経済状況や、ご自身のライフワークによって異なるので
まずは、個別相談会に行くことをおすすめします。

実際に、預金銀行の利回りと不動産投資の利回りを比較

僕が実際に不動産投資を始める前に預金をしていたときと
僕が不動産投資で購入したマンションの例を上げて
気になる『利回り』の話をします。

これは、一目瞭然ですね。
いくら定期預金をしても、増えているのは
自分が預金をしているからであって
利率が毎日変動している訳ではないんですよね。

定期預金は、程々にし
不動産投資に決めた、という訳です。

どうやって不動産投資会社を選べばいいの？

僕が実際に色んな会社のセミナーや個別面談に行って
「ここにしよう！」と決めたのは
”アンドライン”という会社でした。

大手を選ぶ選択肢ももちろんあったのですが、
僕が実際に物件を見て、
あくまでも、僕個人の見解にはなりますが
「単身者なら、こういうマンション選ぶかな」という物件が多かった気がします。

人が入居しなければ、家賃収入を得られることができないのは当たり前です。
”いかに人が入居しやすい条件を持ってる物件があるかどうか”
が、ポイントになってくるかと思います。

もちろん、大手の芸能人を使った会社さんとも面談しましたし、
初めて名前を聞いたC社にも行きましたが、
大手の会社さんの物件は、人が入るには少し敷居が高いかな、と実感しました。
初めて名前を聞いたC社さんについては、
少し前にニュースであった、シェアハウスの不動産投資を連想させるような
法律や金融機関の規則に反する取引を行うことを示唆した為、やめました。

残高をいじったり、年収の水増しは違法行為です。
本当に危険なのできちんと面談時に確認してくださいね。

アンドラインでは、所有物件への期待はもちろんですが、
初めて投資をする方でも肩を揃えて話を聞いてくれたり、
まだ各社に面接に行き始めた当初で知識が少なかった僕でも
繰り返しわかりやすく説明してくれました。

隣で面談してる夫婦には、面談結果の末に
投資用マンションではなく、自分たちが住む物件を探したらどうか、と提案されてました。

自分たちの利益にならないことですが、
こういったアドバイスができるのも、プロのプランナーだからできることかと思うので
僕は、アンドラインに決めました。

実際に物件を決めてからではありますが、
賃貸管理サービスも充実していると思うので
土曜出勤や、出張が続く僕でも安心できます。

あくまで個人の見解ですが、
数社面談に行った僕が自信を持ってオススメします。

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